Eine Erbschaft bringt, neben der emotionalen Belastung, auch eine Menge an organisatorischen Herausforderungen mit sich. Das gilt speziell dann, wenn man ein Grundstück oder eine Immobilie geerbt hat.

Grundsätzlich gibt es seit dem Jahr 2008 in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr, dh. Erben kostet nichts. Das gilt auch im Falle einer Liegenschaft: Für das Erbe eines Grundstücks oder eines Hauses per se fällt keine Erbschaftssteuer an. Allerdings ist weiterhin bei jeder Übertragung von Grundstücken – entgeltlich (Verkauf, Tausch) oder unentgeltlich (Schenkung, Erbschaft) – die so genannte Grunderwerbsteuer und im Falle der Einverleibung im Grundbuch die gerichtliche Eintragungsgebühr zu entrichten. Die Grunderwerbsteuer ist eine so genannte (Rechts-) Verkehrsteuer und nicht zu verwechseln mit der Immobilienertragsteuer, die den Gewinn bei der Veräußerung eines Grundstückes besteuert. Diese fällt bei einer Erbschaft grundsätzlich nicht an (außer Sie als Erbe verkaufen die Liegenschaft – siehe dazu weiter unten).

Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld ist übrigens der tatsächliche Erwerb des Eigentums – also bei einer Erbschaft nicht der Zeitpunkt des Todesfalls oder der Eröffnung des Testaments, sondern die rechtskräftige Einantwortung der Verlassenschaft. Auf die Eintragung des Erben als neuer Eigentümer im Grundbuch kommt es hingegen nicht an.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer im Erbfall wird seit dem 1. Jänner 2016 immer (also auch bei Vererbung innerhalb der Familie) der Grundstückswert (entspricht dem Verkehrswert) herangezogen. Nur bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Regelung festgehalten und die Steuerschuld anhand der Einheitswerte berechnet (siehe dazu weiter unten).

Berechnet wird der relevante Grundstückswert auf eine von drei möglichen Arten:
• Pauschalwertmodell (mit Hilfe einer Formel wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Dazu werden verschiedene Faktoren (Grundfläche, Bodenwert, Hochrechnungsfaktor, Nutzfläche, Bruttogrundrissfläche) sowie eine Reihe von Abschlägen (etwa Abschlag für Alter, Art des Gebäudes) herangezogen)
• Immobilienpreisspiegel (der Wert des Grundstücks wird mit Hilfe eines „geeignetes Immobilienspiegels“ ermittelt, wobei seit 1.1.2017 die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen ist. Von dem so ermittelten Wert wird ein Abschlag von 28,75 Prozent vorgenommen, um auf den relevanten Grundstückswert zu kommen.)
• Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes als die nach den ersten beiden Methoden ermittelten Werte (sollte man als Erbe der Meinung sein, dass beide oben genannten Methoden zu einer Bewertungführen, die für das Grundstück zu hoch ist, kann man auch den Nachweis erbringen – etwa durch ein Sachverständigengutachten – dass der tatsächliche Wert darunter liegt.)

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.
Für eine erste Einschätzung über den Wert des Grundstücks – und damit der Bemessungsgrundlage der Steuerschuld, die auf einen zukommt – eignet sich der Online-Grundstückswertrechner des österreichischen Finanzministeriums, der auf dem Pauschalwertmodell basiert: https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/

Sollten Sie ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück geerbt haben, so wird als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der einfache Einheitswert (und nicht der Grundwert) herangezogen. Dabei ist derjenige Einheitswert anzusetzen, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Haben sich die Verhältnisse zwischen dem letzten Feststellungszeitpunkt und dem Erbfall geändert, muss ein besonderer Einheitswert ermittelt werden.

Ausgehend von der jeweils relevanten Bemessungsgrundlage beträgt die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft gestaffelt
• für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
• für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
• darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückswertes.

Ein Beispiel: Sie erben das Haus Ihrer Eltern mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro (und einem Einheitswert von 50.000 Euro) und zahlen nach der Einantwortung eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.750 Euro.

Grunderwerbsteuer Verkehrswert Steuerbelastung
0,5 % anteilig 250.000 1.250 Euro
2,0 % anteilig 150.000 3.000
3,5% darüber 100.000 3.500 Euro
Summe 500.000 7.750 Euro

Sollten Sie jedoch beschließen, das Grundstück das Sie geerbt haben, zu verkaufen, dann wird neben der Grunderwerbsteuer eine weitere Steuer relevant, nämlich die Immobilienertragsteuer gemäß § 30 Einkommenssteuergesetz (EStG). Diese gibt es in Österreich seit April 2012 und besteuert den Veräußerungsgewinn einer Immobilie, also grundsätzlich den Differenzbetrag zwischen den Anschaffungskosten einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Da bei einer Erbschaft allerdings keine Anschaffungskosten angefallen sind, wird für die Berechnung der Immobilienertragsteuer in so einem Fall darauf abgestellt, wann und zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde:
• Hat der Erblasser – also etwa ein Elternteil – das Grundstück vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft, liegt ein so genannter „Altfall“ bzw. ein „Alt-Grundstück“ vor und es werden gesetzlich fiktive Anschaffungskosten von 86 Prozent des nunmehrigen Verkaufspreises angenommen. Umgekehrt berechnet: Der Verkaufsgewinn beträgt laut Gesetz 14 Prozent des jetzigen Verkaufspreises. Diese werden wiederum mit 30 Prozent besteuert, sodass Sie als Erbe letztlich eine Immobilienertragsteuer von 4,2 Prozent des Verkaufspreises (30% von 14% des Verkaufspreises) zu bezahlen haben. Auf die tatsächliche Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten, die oft gar nicht mehr feststellbar sind, kommt es gar nicht an.
• Anders ist es, wenn das Grundstück vom Erblasser nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Hier beträgt die Steuer 30 Prozent des tatsächlichen Veräußerungsgewinns, der sich aus der Differenz zwischen den (damaligen) tatsächlichen Anschaffungskosten (die noch vom Erblasser getätigt wurden) und dem jetzigen Verkaufserlös ergibt.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer gibt es nur für Liegenschaften, die dem Veräußerer (also dem Erben) als Hauptwohnsitz gedient haben und nach der Erbschaft verkauft werden.

Abgesehen von den Steuern ist bei der Erbschaft eines Grundstücks als weitere Gebühr die Eintragung ins Grundbuch zu zahlen. Diese wird zu einem späteren Zeitpunkt fällig – also nicht mit Einantwortung, sondern eben mit Verbücherung – und beträgt grundsätzlich 1,1 Prozent vom Verkehrswert der Liegenschaft. Achtung: Spätestens ein Jahr nach der Einantwortung muss die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, sonst hat sie der zuständige Notar von Amts wegen zu beantragen.